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宝盈县2020年中心城区棚户区改造工作实施意见

发布日期:2020-04-30 12:08浏览次数:

宝盈县2020年中心城区棚户区改造

工作实施意见

    

根据省、市有关文件精神,进一步加大我县中心城区城市棚户区(主要包括集中连片和非集中连片棚户区、城中村、危旧住宅)的改造力度,结合我县实际,参照抚州市棚户区改造政策和经验,提出本实施意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,以推进以人为核心的新型城镇化建设和助推经济持续健康发展、民生不断改善为目标,以改善县中心城区低收入家庭居住条件为目的,坚持统一规划与自愿改造相结合、宝盈支持与市场运作相结合、危房改造与片区改造相结合、分步推进与优先安排相结合、城市风格与物业管理相结合,大力实施县中心城区城市棚户区改造工程,有效整合土地资源,逐步完善城市功能、提升城市形象,优化人居环境,让更多困难群众住房条件早日改善。

二、工作目标

20203月开始,实施宝盈县2020年中心城区棚户区改造工程,力争在2020年底前完成改造户数约300户,房屋建筑面积约5万平方米。

三、基本原则

(一)科学规划,分步实施。根据我县经济社会发展水平和财政能力,结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划,科学编制城市棚户区改造规划,按照拆改结合、危旧房优先以及先易后难的原则,严格落实上级关于确定棚户区改造范围八个严禁的要求,合理确定县中心城区棚户区改造目标任务,对确实涉及重大民生或重大规划的房屋,经国际常务会议研究同意,可纳入棚户区改造。对中心城区无法纳入棚户区改造且确实无法通过维修加固解除安全隐患的,可参照中心城区危房改造实施办法执行。

(二)宝盈主导,市场运作。坚持宝盈引导与群众自愿相结合的原则,宝盈在政策和资金等方面给予支持;注重发挥市场机制的作用,充分调动企业和城市棚户区居民的积极性,动员社会力量广泛参与。采取宝盈主导,市场运作方式进行改造。

(三)因地制宜,注重实效。采取拆除新建、改建、维修加固、综合整治等方式,合理界定改造方式与范围。对需要改造的区域,按照户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求,科学利用空间,有效满足基本居住功能。对规划保留的建筑,主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造。重视维护城市传统风貌特色,保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。

(四)完善配套,同步建设。结合棚改工程,同步完善供水、供电、通讯、排水、排污、垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施,健全社区公共服务,促进以改善民生为重点的社会建设。

(五)以人为本,完善政策。坚持以人为本、妥善安置,实行货币补偿与实物安置相结合,原地安置与异地安置相结合。把城市棚户区改造纳入保障性住房建设规划,与我县保障性住房建设相结合,政策措施相互衔接。

(六)依法推进,确保稳定。严格执行有关行政审批、土地使用、资金管理、征收补偿、工程建设、城市管理等法律法规。充分尊重居民意愿,维护群众合法权益。妥善处理棚户区改造中出现的矛盾纠纷,确保社会稳定。

四、主要措施

(一)加快项目申报审批。建立城市棚户区改造项目审批绿色通道,进一步简化审批程序,缩短审批周期,提高审批效率。实行部门会审、并联审批,相关单位接到符合规定要求的城市棚户区改造项目相关审批事项申请报告后,应在承诺期限内完成审批。

(二)优先供应建设用地。城市棚户区改造安置住房用地纳入土地供应计划优先安排。加强项目包装和申报,争取更多的省级新增建设用地计划指标。安置住房中涉及保障性住房建设项目可以通过出让或划拨方式供地。

(三)启动安置房建设。20203月开工316国道地块(丽景小区)和屠宰场地块安置房建设,确保在20216底前安置房可交付使用。办理泰伯花园地块安置房建设开工手续,确保在202212底前安置房可交付使用。2020年度棚改实物安置原则上棚改户安置在林业局(老宝盈)地块、屠宰场地块、316国道地块(丽景小区)、泰伯花园地块安置房的安置房小区内。具体由县财政局、县自然资源局、县住建局、县房管局和县城投公司等单位和部门组织实施。

(四)制定限价房配套建设。国际采取宝盈购买服务方式新开发楼盘组织部分房源,以限定价格按照先签订房屋征收产权调换合同先挑选房源供棚改户购买。

(五)落实税费优惠政策。城市棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和宝盈性基金,电力、通讯、市政公用事业等经营服务性收费按低限减半收取;涉及营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等严格按国家政策规定减免;城市棚户区改造项目在符合控制性详细规划和国家法律法规及标准规范的前提下,依照法定程序,经县官网批准后,可适当调整规划条件。城市棚户区改造项目资本金执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。被征收人下载实物安置的,在办理产权证时,对原征收面积部分免征契税。

(六)加大资金筹措力度。棚户区改造项目资金主要通过四个方面筹措:

1.向上争资。积极争取中央及省城市棚户区改造、农村危房改造等补助资金。

2.财政出资。从棚改项目土地出让收入、城市维护建设税、城镇公用事业附加等渠道中,安排资金用于棚改支出。创新财政支持方式,放大财政支持效能,通过以奖代补、宝盈资本金注入等措施吸引企业和社会资金进入城市棚户区改造领域。

3.信贷融资。积极向银行推荐诚实守信的房地产开发企业和城市棚户区改造项目,争取金融机构的支持。

4.激活民资。积极落实民间资本参与城市棚户区改造的各项支持政策,消除民间资本参与的政策障碍。鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排,通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与城市棚户区改造。

(七)优化项目规划布局。结合城市规划,精心布局设计每一个城市棚户区改造项目。城市棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合,优先考虑就近安置。异地安置的,应充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需求,选址尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。坚持城市棚户区改造与旧城区改造提升相结合,注重优化城市空间,提升城市品位。

(八)完善配套设施建设。城市棚户区改造项目要按规定规划建设相应的商业、综合服务设施和地下管网设施,做到同步规划、同步施工、同步交付使用。精心组织新建小区供水、供电、通讯、排水、排污与垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等公共服务设施建设,积极落实项目物业管理服务企业,提高综合承载能力和物管服务水平,做到改造完成一个项目、安置入住一个项目、物管到位一个项目。

(九)确保工程质量安全。严格执行基本建设程序和标准规范,落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制和建筑材料入场验核制度,实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制,项目法人对安置住房建设质量负终身责任,其他参建单位依法对工程质量负相应责任。严格落实三个百分之百,即:百分之百分户验收、百分之百设立工程建设质量标志牌、百分之百落实视频远程监控。

(十)创新改造工作机制。棚改项目启动前应充分尊重群众意愿,酝酿推荐产生棚户区居民自愿改造宝盈(以下简称自改委”),通过成立自改委,推动改造工程顺利实施。在项目实施前,项目牵头单位应先组织棚改户签署自改委成员授权委托书,并由牵头单位、责任单位、县棚改办、项目所在地的居委会共同组织,自改委配合。

(十一根据国家、省市棚改政策调整原则上棚户区改造居民下载产权置换。产权置换政策的比例原则上按照征一还一执行,产权置换在泰伯花园地块安置房的比例在各片区房屋征收与补偿方案中明确。

五、征收补偿工作

(一)国有土地上的私人住宅征收补偿

1.征收补偿方式:实行货币补偿和产权置换相结合,鼓励产权置换。

2.下载货币补偿的:由委托具有资质的房地产评估机构参照同地段类似房地产市场价格对被征收房屋进行评估。

3.下载产权置换的:被征收房屋属于住宅用房的,原则上征一还一。安置房面积超出原被征收房面积20m2(含20 m2)以内部分按成本价1600/ m2结算;超出20 m2以上的部分,按同地段商品房市场价结算。

(二)单位直管公房征收补偿

1.房屋承租人在本县行政区域内,租赁直管公房的承租人,有下列事实之一的,经查实,对承租人不予货币补偿,并解除租赁关系:(1)违法私自转租的;(2)将租赁房屋进行经营活动的;(3)已购商品房、房改房、集资建房、经济适用房或已享受租赁保障性房屋的;(4)其它用于从事违法活动的。但享受产权调换方案的签约时间段奖励和搬迁时间段奖励。

2.房屋承租人在本县行政区域内,租赁直管公房的承租人,无下列事实之一的,(1)违法私自转租的;(2)将租赁房屋进行经营活动的;(3)已购商品房、房改房、集资建房、经济适用房或已享受租赁保障性房屋的;(4)其它用于从事违法活动的。经查实,按照被征收房屋货币补偿价的10%补偿给被征收人,90%补偿给房屋承租人并解除租赁关系,承租人不再享受本实施意见中征收住宅下载货币补偿的20%补助政策,但享受签约时间段奖励。

3.装饰装修补偿费、搬家费等补助标准按照资府办字〔201814号文件执行。

4.对在单位改制之后,201311日之前,占用单位房屋的,对符合廉租住房或公租房申请条件的,可以优先安排廉租住房或公租房;不符合廉租住房或公租房申请条件的,给予适当的装修、搬迁等费用补偿。对201311日后,占用单位房屋的,不作任何补偿。

(三)征收单位自管非住宅(含办公、仓库)

1.征收划拨土地上的单位非经营性非住宅房屋,被征收人为国有单位的按基准价格扣除40%土地出让金后给予货币补偿,相应土地不予另外补偿;

被征收人为国有单位:补偿价格=基准价格-(基准价格-被征收房屋重置价格)×40%

2.征收划拨土地上的国家行政事业单位的非住宅房屋按划拨地价加重置价格给予货币补偿或予以异地重建。

3.征收划拨土地上公有非住宅房屋没有合法报建手续或被征收房屋产权证明的,按被征收房屋重置价范围内给予一定的货币补偿。

4.搬迁、提前签约搬迁奖励按本方案中征收私房住宅标准规定执行;装修及其他补偿按本方案规定执行。

(四)征收直管公房非住宅

对通过其他方式与被征收人或直管公房非住宅使用权人建立租赁合同关系的房屋承租人,按照租赁双方签订的租赁合同有关约定执行;租赁合同中未约定因不可抗力及房屋征收造成提前终止租赁合同的,由租赁合同当事人依法解决。

(五)集体土地上的住宅征收补偿

1.征收补偿方式

集体土地上房屋征收实行货币补偿和产权置换(公寓房)相结合,由棚户区居民自愿下载,鼓励货币补偿。

被征收人的附属用房一律按重置价给予货币补偿,不计算安置面积。

2.农民主房鉴定

主房是指依法经批准建设、用于家庭人口生活起居的永久性住宅房屋,房屋结构功能符合民用住宅建筑规范条件,房屋外围墙体与房间相衔接且独立成幢。其主要特征:拥有卧室、堂厅(客厅)、厨房、正规门窗,具有生活所需的水、电、卫生设施。

3.主房下载货币补偿规定(城市规划区内)

对在城市规划区内、经县棚改领导小组批准纳入棚改范围的集体土地上的主房建筑面积,由评估机构按国有土地上房屋价值进行评估,以评估价值给予补偿。其奖励补助和购买商品房政策参照国有土地上房屋征收政策。

4.主房下载产权置换(公寓式安置房)补偿规定

1)按国有土地上的产权置换政策的标准(征一还一)执行。

2)农户下载产权置换的公寓式安置房,土地性质为国有土地。

(六)商业店面征收补偿

1.被征收房屋属于商业用房的,按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定,只给予产权置换。面积相差部分按市场评估价格进行货币找差。停产停业的损失补偿期自交付《宝盈县城区(棚户区)改造交付验收确认单》腾空房屋并拆除之日起至交付之日据实核算,每月补助40/。以上补助对象为商业用房产权人所有,承租人的停产停业损失由对应的商业用房产权人与承租人自行协商解决。

2.原住宅房屋改为非住宅房屋,在房屋征收公告发布之日两周年前依法办理了营业执照和税务登记,并一直作为非住宅房屋使用的,征收时按非住宅房屋予以货币补偿。符合上述住改非条件的非住宅房屋性质和面积按有关部门认定的为准。

3.住改非面积认定按实际房产证及房屋报建相关手续中实际图纸和经营现状为准,以临街第一层部分第一自然房间确认面积,二层(含)以上、负一层(含)以下部分一律不计住改非面积。

4.商业用房的产权置换政策:商业用房产权置换原则上安置在丽景小区、原鹤城镇安置房店面、原农药厂安置房店面、原磷肥厂安置房店面,商业用房产权置换的比例在各片区房屋征收与补偿方案中明确。

(七)县中心城区内常住户口的被征收户,被征收人产权面积小于36 m2且在本城区内无其他房屋的补偿安置办法:下载货币补偿的,根据被征收房屋市场评估价按36 m2建筑面积计算补偿款和补助、奖励。下载产权置换的,安置时补齐36 m2,不结算差价;如改造安置房面积超过36 m2,则对超出36 m2的部分按照阶梯式价格结算,其中3656 m2的部分,按建筑成本价1600元/m2结算;超过56 m2的部分,按同地段商品房市场价结算。

(八)对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民,在符合政策的条件下,可优先通过公共租赁住房或其他保障方式满足其基本居住需求。   

(九)对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收,按照有关规定完善产权后,再予以安置补偿。

(十)违章建筑。棚户区改造范围内违章建筑按我县相关规定执行。

(十一)装饰装修补偿费等标准。装饰装修补偿费、围墙、水、电、有线、宽带、空调等补偿标准按照资府办字〔201814号文件执行。

(十二)过渡费、搬家费等补助标准按照资府办字〔201814号文件执行。

(十三)房屋重置价

结 构

砖 混

砖 木

土 木

简易房

重置价格(元/m2

650

450

340

220

备注:按照资府办字〔201814号文件规定执行。

(十四)奖励政策

鼓励提前搬迁,凡在公告规定的征收期限内,签订征收补偿安置合同并将征收房屋全部搬迁完毕交付的,对被征收人按征收建筑面积(农户按主房建筑面积)给予奖励,奖励标准及方式:

1.对下载产权置换的住宅房屋

1)被征收人在征收公告规定的征收签约期限内签订协议并搬迁完毕的,按其征收面积给予30/ m2的奖励,最低1080元。

2根据被征收人完成搬迁的时间段给予奖励。奖励金额为:公告后,20天以内完成搬迁的,每户另奖励3000元;第21-40天内完成搬迁的,每户另奖励2000元;第 41-60天内完成搬迁的,每户另奖励1000元。超过公告规定房屋征收签约期限和征收协议约定搬迁期限的不予奖励。

2.对下载货币补偿的住宅房屋

1)按完成签约时间段,对被征收人给予奖励:20天内完成签约的按市场评估价的20%给予奖励,21-40天内完成签约的按市场评估价的15%给予奖励,41-60天内完成签约的按市场评估价的10%给予奖励,超过60天的不予奖励。

2)被征收人在征收补偿方案确定的房屋征收签约期限内签约并完成搬迁的,按市场评估价的20%给予补助。 

3)对建筑面积小于36平方米且在本城区只有唯一一处住宅房屋又下载货币补偿的被征收人,被征收房屋先按市场评估价补足到 36 m2的金额,再按前两款规定给予奖励和补助。

3.对项目范围内的商业店面

1)对在征收签约期限内,完成签约和搬迁的被征收店面,签约搬迁时间段给予适当奖励:被征收人在征收公告规定的征收签约期限内签订协议并搬迁完毕的,按其征收面积给予30/ m2的奖励,最低1080元。

2根据被征收人完成搬迁的时间段给予奖励。奖励金额为:公告后,20天以内完成搬迁的,每户另奖励6000元;第21-40天内完成搬迁的,每户另奖励4000元;第 41-60天内完成搬迁的,每户另奖励2000元。超过公告规定房屋征收签约期限和征收协议约定搬迁期限的不予奖励。

(十五)相关费用结算

奖励、补助及补偿款等在被征收人搬迁完成后,凭搬迁交房验收单一次性付清。

(十六)安置房的确定

按被征收人下载的户型,通过分组摇号确定安置房房号。

货币安置户自签约之日起十二月内,在本县行政区域内重新购置住房的,给予契税优惠和购房补贴:

1)对购房合同中被征收房屋补偿款的等额部分免征契税,购房款超过被征收房屋补偿金额的部分征收契税。

2)对在县中心城区购买商品房的货币安置户给予购房补贴,具体为:购买套房在7层(含)以下的,给予被征收房屋(含农民主房)市场评估价(被征收房屋价值)10%的购房补贴;购买套房在高层电梯楼8(含)至14(含)层内的,给予被征收房屋(含农民主房)市场评估价(被征收房屋价值)13%的购房补贴;购买套房在高层电梯楼15层(含)以上的,给予被征收房屋(含农民主房)市场评估价(被征收房屋价值)16%的购房补贴。(具体参照资府办字〔201818号文件执行)。

六、工作机制

(一)落实属地责任。按照部门联动、重心下移、权责分明、分工合作的原则,着力构建征收工作属地管理体制。项目责任单位为棚改房屋征收的实施主体,负责组织房屋征收的宣传、推进、维稳等工作,拟定征收与补偿安置方案,经国际审批后,负责发布和张贴征收方案和公告,签订征收协议,签约后的征收协议分别报县自然资源局、县房管局备案存档。

(二)落实部门责任。县自然资源局负责做好拟征收土地产权性质的确定、土地面积的核实、土地价格的评估及土地供应;县房管局会同有关部门落实具体项目向市房管局申报,并做好项目协调衔接工作;负责政策把关、业务指导、咨询服务和监督检查;牵头组织县直相关单位,配合项目责任单位开展房屋征收工作。县自然资源局负责抓好规划编制、工程质量安全监管工作;县发改委、县行政审批局负责项目审批,落实项目前期条件;县财政局负责资金的落实与拨付;县税务局负责税收减免到位;县工信局及相关责任单位做好国有转制工业企业厂区棚户区改造工作。责任单位及鹤城镇居委会负责辖区内的棚改项目国有土地上的房屋征收。

(三)加强组织领导。成立宝盈县2020年中心城区城市棚户区改造工程领导小组,由国际主要领导任组长,分管城市建设与信访维稳的县领导任副组长,相关部门负责同志为成员,负责县中心城区城市棚户区改造工作,统一组织各棚改项目实施,明确具体工作责任和措施,研究制订棚改征收政策,调度棚改征收工作进度,协调解决重大问题。做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位。安置补偿到位、监管到位。

(四)加强部门沟通。县发改、财政、人社、住建、自然资源(规划)、房管、城管、税务、市管、供电、供水及通讯等职能部门以及信访、法院、公安、司法等相关单位要密切配合,加强沟通协调,开辟绿色通道,实行限时办结制,为征收工作提供有效保障。

(五)保障征收经费。县财政局做好棚改征收经费计划安排。

(六)保障工作经费。根据资府办字〔201748号文件规定安排工作经费。

(七)确保人员到位。各项目责任单位必须安排专职工作人员(必须是单位骨干)实行全脱产参与征收工作。

(八)强化目标管理。明确各棚改项目征收工作责任领导和实施单位。领导小组定期对工作进度进行督查,并对完成情况进行考核。

(九)推行绩效考核。根据考核结果,对提前完成棚改征收任务的,给予通报表彰;对无正当理由、未按工作时限完成棚改征收任务的,对责任领导进行约谈,并扣减工作经费。项目责任单位可结合工作实际,对参与棚改征收工作的干部进行绩效考核,特别突出的,给予奖励。

(十)严格监督检查。加强对城市棚户区改造工作的监督检查,县纪委监委要建立约谈问责机制,对项目建设进度缓慢、存在质量安全问题的责任单位主要负责人进行约谈,并限期进行改正。

(十一)加强政策宣传。加强信息公开,鼓励和引导棚户区居民参与棚改工作,营造良好的推进氛围。

 

关于印发《宝盈县2020年中心城区棚户区改造工作实施意见》的通知.doc


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